Contrato de locação comercial a longo prazo ganha espaço

Contrato de locação a longo prazo indicado para armazéns, centros de distribuição e pontos comerciais ganha espaço no mercado, beneficiando tanto empresário quanto investidor.

        

Quem procura imóvel comercial para alugar sabe que não é fácil encontrar o que se quer. Ainda mais quando a empresa precisa ocupar um espaço diferenciado. Com isso, cresce em Belo Horizonte a demanda por um tipo de contrato imobiliário conhecido como built to suit, que em português significa construído para servir. Nada mais é do que uma locação a longo prazo em que o dono do terreno se compromete a erguer um imóvel sob encomenda, de acordo com a necessidade do futuro inquilino.

Na visão do presidente do Grupo Precon, Bruno Simões Dias, o mercado na capital mineira ainda está devagar, mas a aposta é no Vetor Norte, que hoje tem o maior potencial de crescimento. “Nossa expectativa é que empresas de logística e indústrias de alta tecnologia comecem a buscar terreno próximo do aeroporto de Confins. São esses os clientes de built to suit”, comenta.

Dias explica que esse contrato de locação é mais indicado para armazéns logísticos, centros de distribuição e pontos comerciais. O empresário que não quer imobilizar seu capital busca um investidor, que pode ser o dono do terreno, disposto a construir o imóvel ideal para seu negócio. “Todos os detalhes do projeto, incluindo até o tipo de piso, devem estar descritos no contrato. Isso precisa ser benfeito para não haver discussão na hora da entrega”, observa o presidente do Grupo Precon.

A vantagem para o inquilino que opta pelo built to suit é se instalar em um espaço novo, projetado do jeito que sempre quis, mas que não conseguiu encontrar disponível no mercado sem a necessidade de desembolsar o dinheiro para a construção. Assim, pode concentrar o capital no próprio negócio e investir em estoque, mão de obra e tecnologia.

Para o dono do terreno, não há dúvida de que também é um bom negócio. O investidor assinará um contrato a longo prazo, que costuma ser de 10 a 20 anos, e tão cedo terá que correr atrás de um inquilino, sem a certeza de que vai encontrar e qual será o valor do aluguel. Além disso, terá como locatário uma empresa de grande porte que, dificilmente, vai dar problema de inadimplência, o que aumenta a garantia de que terá o retorno de seu investimento. Por isso, o buit to suit é considerado uma operação segura.

Destaca-se, ainda, a rentabilidade. O diretor-executivo da Rede Imvista, Patrick Costa, dá o exemplo no caso de um investimento de R$ 1 milhão. “O dinheiro aplicado rende, no melhor dos cenários, R$ 10 mil por mês. Agora, se o investidor constrói um galpão e o aluga por R$ 15 mil, a rentabilidade é muito maior”, pondera. Sem contar que a mesma pessoa é dona do terreno e do imóvel, que se valoriza a cada dia.

O diretor da imobiliária Anuar Donato, Breno Donato, diz que o built to suit é uma boa maneira de unir o útil ao agradável, pois é uma modalidade de locação que permite negociar um terreno difícil de ser vendido. “As grandes empresas estão com dificuldade de encontrar galpão, que é um tipo de imóvel muito específico. Depois de rodar, rodar e não achar, elas partem para a procura de terreno, que é muito mais ofertado e vai atender melhor o negócio”, observa.

Se o proprietário não tiver dinheiro ou não quiser construir, Donato sugere incluir na negociação um investidor interessado em comprar o terreno, erguer o imóvel e alugá-lo.

Segurança para o investidor

Para garantir retorno do capital aplicado, é preciso ficar bem atento ao contrato. Como a parceria costuma durar até 20 anos, as condições do aluguel devem ser bem estabelecidas

Quando empresário e investidor finalmente se acertam, passa-se para a etapa mais importante da negociação: a elaboração do contrato. Como calcular o aluguel, por exemplo? Não existe uma regra, mas o locador costuma levar em conta o valor do investimento, o risco do negócio e a especificidade do imóvel, já que vai construir o que o inquilino quer. O sócio-proprietário da Morus Imóveis, Alexandre Lobo de Faria, cita ainda a localização. “Quando seu imóvel está em um ponto bom e você sabe que vai atender o interessado, pode cobrar um pouco mais caro. É questão de oportunidade”, opina.

A data de início da cobrança dos aluguéis também varia. Alguns locatários preferem começar a pagar antes do término da obra, para que a parcela seja menor; outros, só depois que recebem as chaves.

Uma cláusula sempre polêmica é a da multa contratual. A Lei do Inquilinato diz que o locatário tem direito de devolver o imóvel, desde que pague multa proporcional, mas em contrato de built to suit é diferente. “Imagina o investidor que desembolsou R$ 5 milhões e alugou o imóvel por 20 anos. Três anos depois o inquilino diz que quer romper o contrato”, explica o diretor jurídico da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Alexandre Rennó. A maneira de evitar esse tipo de problema, viável juridicamente, é estipular um valor alto para a multa, o que dá segurança ao investidor.

“Você faz um investimento significativo e quer ter a certeza de que vai ter o retorno por um tempo razoável”, pontua o sócio-proprietário da Morus Imóveis. Isso porque, caso ocorra de o contrato ser rescindido, o investidor será obrigado a buscar um novo cliente para ocupar o imóvel que construiu, mas nem sempre vai encontrar quem precise de um espaço com as mesmas características. Em contrapartida, o inquilino que resolve pôr fim à parceira de built to suit antes do prazo definido no acordo terá que indenizar o locador, pagando a ele o valor total do investimento.

O diretor jurídico da CMI/Secovi-MG não é a favor da aplicação da Lei do Inquilinato no built to suit, que considera um contrato atípico de locação. Rennó orienta locador e locatário a assinar um acordo chamado de concessão de direito real de superfície. O proprietário do terreno, então, cede o direito de construção para o inquilino, que vai usar o imóvel por tempo e valor pré-estabelecidos. Assim, o contrato deixa de ser de locação, o que afasta por completo a incidência da lei.

Na opinião do presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB/MG), Kênio de Souza Pereira, a melhor maneira de garantir a segurança do contrato é criar realmente uma parceira de longo prazo. O vínculo é interessante para o inquilino, que depois de alguns anos pode precisar ampliar o espaço, e também para o dono do terreno, que não vai querer correr atrás de outro locatário. “Senão pode ocorrer de o dono travar o negócio e o inquilino acaba tendo que romper o contrato, até contra a vontade, porque não cabe mais no imóvel”, diz.

O QUE É PRECISO OBSERVAR PARA QUE A PARCERIA DÊ CERTO

INVESTIDOR

-  Escolha um inquilino com solidez financeira e patrimonial, que tenha condições de assumir compromisso a longo prazo.

- Analise se o tipo de construção pedida pelo locatário poderá ser utilizada por outra empresa. Isso garante a liquidez do imóvel.

- Acompanhe de perto todas as etapas da obra, já que a edificação vai agregar ao seu patrimônio.

- Reflita bem sobre o valor do aluguel, pois ele só poderá ser revisado três anos depois da assinatura do contrato.

INQUILINO

- Especifique no contrato cada detalhe do projeto arquitetônico para não ter surpresas na hora em que receber as chaves.

- Se for possível, escolha um terreno que permita ampliações. A empresa pode crescer em alguns anos e precisar de mais espaço.

- Proteja-se contra riscos futuros no contrato, como a venda do imóvel.

- Pense bem se é isso o que você quer antes de assinar o contrato, pois se mudar de ideia no meio do caminho terá que indenizar o proprietário.

(Fonte: Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG/LugarCerto)